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reflexiones sobre crisis inmobiliaria
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R2D2
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MensajePublicado: Jue 13 Dic 2007 13:45:09    Asunto: reflexiones sobre crisis inmobiliaria Responder citando

Este comentario es a propósito de la crisis económica que afecta con especial intensidad (hasta ahora) al mundo de la banca, (hasta el punto de que se ha convertido en materia de apuesta que cabeza de banquero será la próxima en rodar) :

http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/12/13/economia/1197538928.html


Mi comentario:
Al parecer, el inicio de la crisis se origina en el entorno bancario de USA, debido a los impagos de las hipotecas “sub-prime” o “de alto riesgo”: los clientes poco solventes dejan de pagar sus hipotecas y eso produce una cascada de quiebras de las entidades crediticias que habían intervenido en la concesión-aseguramiento-aprovisionamiento de dichas hipotecas, hasta llegar a los niveles más altos de la cadena bancaria: el City Group, Merryll-Lynch, etc. Como estos grandes bancos, “de repente” se encuentran con unas pérdidas gigantescas que no esperaban, reaccionan dejando por un lado de prestarse dinero los unos a los otros (si yo estoy corto de “liquidez” ¿cómo voy a prestarle dinero a nadie que puede estar aún más fastidiado que yo?) y por otro endureciendo la financiación de las operaciones inmobiliarias. Lo anterior produce dos efectos: a nivel local (useño) el sector de la construcción entra en crisis de inmediato (de hecho está en recesión), pero a nivel mundial, dada la globalización e integración de los mercados de capitales, la crisis se traduce en una perdida global de confianza interbancaria y por tanto en una drástica disminución de liquidez monetaria-crediticia (que los bancos mundiales parecen que van a hacer frente inyectando coordinadamente dinero a bajo interés en los mercados).
Los efectos prácticos para los consumidores finales de todo el sistema (que somos la sociedad del primer mundo en su conjunto) de la crisis es dinero más caro: préstamos e hipotecas más caras (el famoso euribor creciendo día a día) y disminución del crecimiento económico en general.

Curiosamente en España en 2006, aunque los bancos han obtenido ganancias espectaculares en este año 2007 (lo que debería significar facilidades crediticias como los años anteriores), se está produciendo una auténtica crisis en el sector de la construcción, sobre todo a partir del 2º trimestre, con caídas espectaculares en la cifra de negocio, que en resumen tiene que deberse a un hecho objetivo: actualmente existe mucha más oferta de viviendas que demanda con capacidad de adquirirlas.

Mi reflexión final es que si bien es cierto que la crisis bancaria mundial ha encarecido los créditos hipotecarios entorpeciendo con ello el mercado inmobiliario, el motivo principal en España de la crisis del sector de la construcción tiene una componente demográfica que normalmente no se cita: la generación del baby-boom de los 60 (a la quedicho sea de paso pertenezco), que hemos alimentado el negocio durante todos estos años, ya hemos adquirido nuestra/s vivienda/s y detrás nuestro existe un vacío demográfico que ni siquiera la inmigración va a poder cubrir, debido a la disminución del crecimiento económico en el que estamos.

En resumen: hagan lo que hagan bancos centrales, gobiernos etc no servirá de nada: se ha construido más de lo necesario, y eso es irremediable.
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Citaría a Bertrand Russell: “No había pruebas suficientes, Señor, no había pruebas suficientes.”

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Zerjillo
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MensajePublicado: Jue 13 Dic 2007 14:25:29    Asunto: Responder citando

El tema inmobiliario es algo complicado y peliagudo. No me cabe duda de que el mercado global ha tenido mucho que ver con la crisis a la que nos enfrentamos o nos vamos a enfrentar, pero en el caso particular de España no creo que podamos dejar de lado otro factor importante: nuestra incultura y borreguismo (equiparable al de muchos otros países, que conste).

Yo puede que no tenga una visión histórica muy grande (la juventud es lo que tiene), pero desde siempre me ha parecido MUY RARO unos cuantos "mantras" que se han repetido muchísimo durante estos últimos años por casi todo el mundo. Así a bote pronto:

- La vivienda NUNCA baja
- Alquilar es tirar el dinero
...

Pues va a ser que la vivienda SI puede bajar, y que alquilar NO es tirar el dinero. Me gustaría saber que opinan muchos de los mega - hipotecados (los que se hipotecan por encima de sus posibilidades) sobre que significa dar al banco un pastón en intereses... si eso no es tirar el dinero...

Y el problema no es que nosotros tomemos en un momento dado una decisión equivocada, es que la sociedad te presiona desde todos los flancos (familia directa, amigos, conocidos) a hipotecarte si o si, porque si no luego es peor, porque si no vas a ser un desgraciado, porque si no parece que eres menos, etc. Y da igual la cantidad. Si tu vecino tiene un piso en la playa, tu tb, aunque seas precario, con poca estabilidad laboral o tu situación familiar no sea todo lo estable que tu quisieras.

Y claro, aquí ya la hemos fastidiado. Desde el momento en que gente joven cobrando 1000 euros al mes, con poca estabilidad laboral deciden hipotecarse por 35 o 40 años, estamos renunciando a vivir tranquilamente y disfrutar (dentro de nuestras posibilidades) de los mejores años de los que disponemos. Soy pesimista en este aspecto y me parece que vamos a ver a bastante gente joven desgraciada a raíz de una mala decisión con respecto a la vivienda.

En fin, que sin quitar culpa a los grandes bancos y corporaciones, que cada uno mire a su alrededor y le aplique su porción de culpa a todos aquellos que:

- Dijeron que la vivienda nunca baja, por tanto hay que meterse cuanto antes, al precio que sea.
- A los que avalaron y se dejaron avalar sin conocer el alcance que puede tener dicha acción.
- A los que contratan una hipoteca sin saber realmente que capital amortizan cada mes y cuanto pagan de intereses (eso sí es tirar el dinero y dárselo a los que menos lo necesitan).
- A los que no se preocuparon de mirar la evolución de los índices bajo los que iban a contratar su hipoteca (que sube el euribor? ezo que eh?)
- A los que no se les ocurrió sospechar que el tipo con corbata que les ofrecía con tanta amabilidad 250.000 euros para su casita iba a querer algo GORDO a cambio, y que luego, si había problemas, no iba a estar tan sonriente. A más de uno le dijo el banquero de turno "el euribor no pasará del 3.7 (y eso ha salido en prensa). Hoy va por 4.8.
- A todos los que han especulado y se han enriquecido a costa de otros sin producir absolutamente nada y simplemente haciendo circular la vivienda de unas manos a otras (pasapiseros).
- A todos los que han intentado especular y se van a comer con papas fritas sus pisos porque no se van a revalorizar (pasapiseros frustrados).
- A todos los caseros que tratan mal a sus inquilinos o les cobran precios abusivos por el alquiler.
- ....

Pues si. Hasta aquí hemos llegado. Y ahora nos toca apechugar con la que se nos viene encima. Como dicen por ahí "que Dios nos pille confesaos, y que el banco no nos pille hipotecaos".

Un abrazo

Zerjillo

--------

Edito para añadir enlaces de interes:

Burbuja.info: Foro sobre la actualidad inmobiliaria y la burbuja

Pepito Relámpago: Historia ficticia que representa como nos han comido la cabeza (en especial a los jóvenes) con el tema de la vivienda.

Historia de dos burbujas: Paco Dequetequejas vs Pepito Relampago

Historias paralelas: Relato "ficticio" sobre los especuladores inmobiliarios.

La nómina de mi padre: Comentario extraído de los foros de un periódico comparando la situación de su padre y la suya ante la compra de una vivienda.

Las 7 etapas de la burbuja

... y tantos otros que se pueden encontrar por ahí
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R2D2
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MensajePublicado: Jue 13 Dic 2007 16:03:33    Asunto: re zerjillo Responder citando

Zerjillo escribió:
El tema inmobiliario es algo complicado y peliagudo.
Totalmente de acuerdo. Como en casi todo lo relacionado con el resto de las ciencias sociales, la economía es complicada de narices, hasta el punto de que hasta los grandes bancos que se supone deben tener los mejores técnicos sobre el asunto, meten la pata hasta el cuello llegado un caso como el presente.

Zerjillo escribió:

Yo puede que no tenga una visión histórica muy grande (la juventud es lo que tiene), pero desde siempre me ha parecido MUY RARO unos cuantos "mantras" que se han repetido muchísimo durante estos últimos años por casi todo el mundo. Así a bote pronto:

- La vivienda NUNCA baja
- Alquilar es tirar el dinero
Estos dos mantras pudieron ser validos como criterio GENERAL en un periodo y en un pais determinado: créditos "baratos" en epoca de crecimiento económico y poca oferta de alquiler como en España por desconfianza de los propietarios en la seguridad jurídica a la hora de hacer valer sus derechos de propiedad frente a inquilinos morosos. En Holanda los alquileres son comparativamente más "baratos" y las "compra" más cara que en España, pq el suelo en Holanda es escaso y caro (compra cara) y los holandeses y su sistema judicial son serios (oferta de alquiler abundante y por tanto "barata").
...
Zerjillo escribió:

Pues va a ser que la vivienda SI puede bajar, y que alquilar NO es tirar el dinero. Me gustaría saber que opinan muchos de los mega - hipotecados (los que se hipotecan por encima de sus posibilidades) sobre que significa dar al banco un pastón en intereses... si eso no es tirar el dinero...
En resumidas cuentas eso es lo que ha pasado en USA y puede pasar tb aqui (etá pasando de hecho): con el euribor al 3.7 uno puede ser un hipotecado solvente, pero si sube al 5 entonces las empiezas a pasar canutas y solo un poco más allá te conviertes en un insolvente.
Zerjillo escribió:

Y el problema no es que nosotros tomemos en un momento dado una decisión equivocada, es que la sociedad te presiona desde todos los flancos (familia directa, amigos, conocidos) a hipotecarte si o si, porque si no luego es peor, porque si no vas a ser un desgraciado, porque si no parece que eres menos, etc. Y da igual la cantidad. Si tu vecino tiene un piso en la playa, tu tb, aunque seas precario, con poca estabilidad laboral o tu situación familiar no sea todo lo estable que tu quisieras.
Estoy de acuerdo, pero como indicaste al principio, eso no quita responsabilidad al que se comporta como un borrego y se hipoteca por encima de sus posibilidades no por necesidad sino pq no va a ser menos que el vecino.
Otra cosa es que hace unos años con el euroribor al 3,7 pagar la letra o pagar un alquiler tuviera prácticamente el mismo precio y por tanto la gente confiando en que esa situación se mantuviera, lógicamente prefería la compra. En mi opinión la vivienda va a bajar un poco pero no mucho pq
la mayoría compramos para vivir y no para invertir, lo que significa que la mayoría nos apretaremos mas el cinturón como nos apretamos en las aulas: poca gente dejó de estudiar pq fuerámos 60 en clase de EGB o 150 en clase de la Universidad. Bajarán los precios los que tengan necesidad imperiosa de vender pero no creo que sean la mayoría.
Como comentario adicional un problema muy gordo que se presenta en España es que en nuestro crecimiento económico de estos años el sector de la construcción tiene un peso importantísimo y si este entra en recesión puede arrastrar al conjunto de la economía y afectarnos a todos. Curiosamente en economía parece ser que tan malo o peor aún que la inflación (subida de precios) es la deflación (bajada de precios).
Un abrazo
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Zerjillo
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MensajePublicado: Jue 13 Dic 2007 16:14:05    Asunto: Re: re zerjillo Responder citando

R2D2 escribió:
En mi opinión la vivienda va a bajar un poco pero no mucho pq la mayoría compramos para vivir y no para invertir, lo que significa que la mayoría nos apretaremos mas el cinturón como nos apretamos en las aulas: poca gente dejó de estudiar pq fuerámos 60 en clase de EGB o 150 en clase de la Universidad. Bajarán los precios los que tengan necesidad imperiosa de vender pero no creo que sean la mayoría.


Ojalá lleves razón, pero en los últimos años (de 2003 para acá) que es cuando la cosa se ha vuelto más escandalosa MUCHISIMA gente no ha comprado para vivir, sino como inversión (si no, que me expliquen las 400000 viviendas del año pasado).

Por cierto, que eso me trae a la cabeza otra gracieta más:

Muchísima gente se ha jactado durante un tiempo (tengo casos completamente directos) de lo buena que era su inversión con la casa que compraron (independientemente de los números), porque se había "revalorizado" un no se cuantos por ciento en poco tiempo. Pues hasta que no han empezado a aparecer las noticias de "esto de desinfla" o "esto se hunde", no había manera de hacerles ver que si es su vivienda habitual, ni revalorización ni leches, puesto que es tu casa. Que más da que tu zulo de 60 metros valga 50000 o 300000 euros si tu lo "único" que haces es vivir en él... A menos de que pienses venderlo por mucho más de lo que te costó (pero mucho más) e irte de alquiler a vivir con los millones ganados... pero... ¿de alquiler? quita quita, que eso es de pobres, de desgraciaos y de perdedores. Me quedo con mi zulo de 60 metros y 300000 euros.

Un abrazo

Zerjillo
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Tucker
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MensajePublicado: Jue 13 Dic 2007 19:59:41    Asunto: re Responder citando

de acuerdo con lo expuesto por los dos. Faltan dos cositas a mi modo de ver.

1.- La llegada del euro ha producido que un montón de gente se encontrara con un dinero negro que no había manera de regularizar. El boom inmobiliario de principios de este siglo tiene muchísimo que ver con eso.

2.- Los extranjeros. Se han dado cuenta que vivir en España "era" una maravilla. Beber barato a cualquier hora en cualquier lugar, sanidad gratuita indiscriminada para lo que haga falta, buen clima y una población que por exigirles no les exige ni que hablen nuestro idioma. Con ello se ha producido una verdadera invasión, sobre todo en el litoral de jubilados y prejubilados de capitales europeas que con sus ahorros no les ha importado pagar una "miseria" por un chalet en la costa.

El problema de la crisis que se avecina para el año que viene, es que a diferencia de otras crisis sufridas por los españoles (véase del petroleo) los españoles ahora no tienen el 20 o 30% de sus ingresos como deuda a unos 8 años, sino que tienen el 70% de los recursos de los dos conyujes comprometidos a tal fin y a unos 30 años. Trabajo en el turismo, y os aseguro que la mayoria de mis clientes son mayores de 45 años (hipotecas saldadas o asumibles) o parejas de novios (vivo con papá).

Ah, y unos de los principales motores de este pais es la inmigración, tanto a nivel de natalidad como de consumo. Cuando el sector inmobiliario haga aun más aguas y dejen de en el paro a tantos miles de inmigrantes que hay trabajando en él, riete de donde se va a ir el consumo interior.

Eso sí como dice el buen Zerji, en mi casa dos coches, cuatro móviles, un dormitorio por persona, tres ordenadores, el canal pus... y lo que haga falta, que pa´eso está la tarjeta de crédito
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* El sentido común es el menos común de los sentidos.
* No importa cuántas veces se ha demostrado que una mentira es falsa; siempre habrá un porcentaje de gente dispuesta a creérsela.
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R2D2
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MensajePublicado: Vie 14 Dic 2007 11:05:45    Asunto: Re: re Responder citando

Tucker escribió:
de acuerdo con lo expuesto por los dos. Faltan dos cositas a mi modo de ver.

1.- La llegada del euro ha producido que un montón de gente se encontrara con un dinero negro que no había manera de regularizar. El boom inmobiliario de principios de este siglo tiene muchísimo que ver con eso.

2.- Los extranjeros. Se han dado cuenta que vivir en España "era" una maravilla. Beber barato a cualquier hora en cualquier lugar, sanidad gratuita indiscriminada para lo que haga falta, buen clima y una población que por exigirles no les exige ni que hablen nuestro idioma. Con ello se ha producido una verdadera invasión, sobre todo en el litoral de jubilados y prejubilados de capitales europeas que con sus ahorros no les ha importado pagar una "miseria" por un chalet en la costa.
Completamente de acuerdo con tu análisis Tucker. Tanto la introducción del euro ( en la doble vertiente de facilidad de blanqueo de las pesetas "negras" y facilidad para comparar precios y ahorrarte comisiones bancarias) como los dos tipos de inmigrantes que llegan (jubilados europeos de "oro" compradores de chalets en la costa e inmigrantes del tercer mundo como mano de obra barata) han sido como gasolina que añadir al fuego de la demanda "interior" de vivienda que la generación del baby-boom precisábamos.
Tucker escribió:

El problema de la crisis que se avecina para el año que viene, es que a diferencia de otras crisis sufridas por los españoles (véase del petroleo) los españoles ahora no tienen el 20 o 30% de sus ingresos como deuda a unos 8 años, sino que tienen el 70% de los recursos de los dos conyujes comprometidos a tal fin y a unos 30 años. Trabajo en el turismo, y os aseguro que la mayoria de mis clientes son mayores de 45 años (hipotecas saldadas o asumibles) o parejas de novios (vivo con papá).
En mi caso, que supongo no es excepcional, fue gracias a la ayuda de mis padres (de lo que habían ahorrado gracias a sus sacrificios) que yo pude adquirir mi vivienda. En este sentido, nuestra generación, en parte basa su excesivo consumo en los ahorros de nuestros padres. Solo espero que cuando llegue el momento, pueda ayudar a mis hijos como mis padres me ayudaron a mí.
pdata: como justicia compensatoria a los esfuerzos y sacrificios de nuestros padres, seguramente ellos están disfrutando de unas pensiones bastante mejores de las que podremos disfrutar nosotros, por una mera cuestión demográfica: el envejecimiento de la población implica a mi modo de ver el colapso del actual sistema de pensiones. Más vale que vayamos preparándonos para ello y que ahorremos en previsión de ese momento.
Tucker escribió:

Ah, y unos de los principales motores de este pais es la inmigración, tanto a nivel de natalidad como de consumo. Cuando el sector inmobiliario haga aun más aguas y dejen de en el paro a tantos miles de inmigrantes que hay trabajando en él, riete de donde se va a ir el consumo interior.

Eso sí como dice el buen Zerji, en mi casa dos coches, cuatro móviles, un dormitorio por persona, tres ordenadores, el canal pus... y lo que haga falta, que pa´eso está la tarjeta de crédito
Si la crisis golpea con fuerza, veremos la tolerancia real de nuestra sociedad hacia los inmigrantes.
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Cabezón
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MensajePublicado: Vie 14 Dic 2007 23:43:56    Asunto: Responder citando

Coincido con R2D2. Las principales víctimas de la crisis no van a ser los jóvenes que se han metido en una hipoteca a 50 años. Van a ser los pobres inmigrantes que vinieron para trabajar en la construcción y que se ven ya de patitas en la calle. Y sin tener la más mínima posibilidad de conseguir otro empleo si son ilegales. Más de uno acabará delinquiendo y dando argumentos para la xenofobia.
Porque los jóvenes saldrán adelante de una u otra forma (no es la primera vez en este país que unos jóvenes se ven avocados al pluriempleo para pagarse el piso o el coche), pero para los inmigrantes se van a cerrar la mayoría de las puertas.
Que Gaia nos coja confesados.
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Tucker
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MensajePublicado: Mar 18 Dic 2007 21:09:33    Asunto: Responder citando

Cabezon escribió:
Porque los jóvenes saldrán adelante de una u otra forma (no es la primera vez en este país que unos jóvenes se ven avocados al pluriempleo para pagarse el piso o el coche.


Una vez hablando con mi madre le dije la siguiente barbaridad:

- Mamá, mi generación está entranpada hasta las cejas con la "triste esperanza" que se mueran sus progenitores para vender las propiedades de estos y desentramparse. Entre que la mayoría de mi generación somos pocos hermanos y que muchos de los padres están separados con lo cual hay dos viviendas, a lo mejor por ahí nos escapamos...

No os voy a repetir los improperios que me dedicó la que me alumbró. Twisted Evil
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MensajePublicado: Mie 19 Dic 2007 17:19:26    Asunto: Responder citando

Tucker, ta faltó tener en cuenta el incremento en la esperanza de vida, por lo que esa "triste esperanza" que mencionas lo normal es que se haga realidad cuando estén ya cerca de la jubilación...
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Tucker
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MensajePublicado: Mie 19 Dic 2007 20:05:50    Asunto: re Responder citando

ya pero se compensa con la edad de emancipación, que para eso ahora se casa la gente con 35 Razz
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MensajePublicado: Jue 5 Jun 2008 11:03:14    Asunto: bjada de precios Responder citando

Los promotores rebajan hasta un 40 por ciento 120 pisos en Madrid y en la costa
http://www.libertaddigital.com/noticias/kw/casas/eeuu/embargos/pisos/precio/vivienda/kw/noticia_1276331900.html
Yo estaba equivocado con respecto a la bajada de precios. Creí que bajarían un poco pero no mucho. Por las noticias que llegan del mundo inmobiliario la bajada está siendo importante.
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MensajePublicado: Jue 5 Jun 2008 15:10:42    Asunto: Responder citando

lo que, en mi humilde opinion, esta ocurriendo es un momento de crisis de confianza retroalimentado, que va a acabar desembnocando en autentico panico.
Panico que servira para engrosar mas si cabe el bolsillo de los que tengan suficientes reservas,
desgraciar la vida de los que se hayan dejado llevar por el "ambiente optimista", y cuyos platos rotos acabremos pagando entre todos cuando el clamor social haga responsable al estado del desafuero de los oportunistas.
Tanto audi en la carretera tiene que pasar factura.
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Ojala vivas en tiempos interesantes.
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MensajePublicado: Sab 7 Jun 2008 17:01:10    Asunto: Responder citando

Lo que yo no entiendo -por muy mucho que vivamos en un sistema capitalista - es que el/ los gobiernos permitan a los bancos cobrar lo que quieran en intereses por los créditos inmobiliarios...(lo que me resulta francamente escandaloso)...claro que tampoco entiendo que se permita a los intermediarios incrementar los precios de los alimentos tán abusivamente, hasta triplicarlosl...O a las compañias hacer lo que les dá la gana con precios y servicios, como son las de telefonia...
En fin, que no entiendo nada!! Crying or Very sad
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MensajePublicado: Dom 8 Jun 2008 00:03:15    Asunto: Responder citando

1º La vivienda sigue siendo una inversión relativamente buena.
Si tenemos en cuenta como están las demás opciones, la bolsa pegándose batacazos un día si y otro también, los fondos de inversión, etc, que siguen el camino de la bolsa. Y es que una cosa es el que compra una vivienda y otra el que compra una vivienda sin tener dinero para pagarla. En el ultimo caso debes hipotecarte y en ese caso es cuando los intereses y los costes de la hipoteca hacen que ya no sea rentable invertir en una vivienda.

2º La vivienda no baja de precio ni tiene visos de bajar. Se dice "los precios caen" pero lo que se ralentiza es el aumento de los precios y en muy pocos casos los precios bajan realmente. No puede ser así pues el problema en España mas que la demanda es el del precio del suelo. Si las casas dejan de venderse simplemente quebraran empresas constructoras, promotoras e inmobiliarias y se construirá menos.

3º Los bancos no cobran lo que les da la gana por las hipotecas.
En realidad "El precio del dinero" en la unión europea lo fija el banco central europeo, Que depende de los estados miembros. Los bancos deben comprar el dinero con los intereses que este les fija y en el caso de las hipotecas lo prestan con una comisión que es lo que en teoría ellos ganan que va normalmente desde el cuarto de punto al punto (0.25% al 1%). Cuando el banco de España fijaba el tipo de interés este llego a estar en España al 13% en 1992...

4º Por ultimo decir que no solo encarece el piso la propia hipoteca si no que también hay una importante fiscalidad y unos gastos que pueden ser terribles. Es curioso que siempre se hable de lo que ganan los bancos y constructores, pero están los notarios, los ayuntamientos, ls comunidades autonomas... Es curioso que tengas que pagar impuestos por comprar una cosa y luego por venderla, que por ejemplo cuando termines de pagar la hipoteca por hacer la cancelación registral (es decir que para que en registro no apararezca la vivienda como hipotecada y puedas venderla, heredarla,etc) tengas que pagar de notario y gestiones tranquilamente mas de 800 Euros como poco...

En fin la vivienda es un mundo con un sinfín de topicazos
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Invitado






MensajePublicado: Dom 8 Jun 2008 00:19:55    Asunto: Responder citando

Perdón por el segundo post pero leí editar en lugar de Citar, solo añado en el segundo post, una reflexion sobre los Audis de los que muchos son coches oficiales y encima un buen numero Blindados que los hace bastante mas caros. En la comunidad Autonoma de Asturias que no es precisamente la mas rica hay una buena flota de Audis 8 y Volkswagen Phaeton tipo limusine (aqui llamado "con batalla larga"http://es.volkswagen.com/vwcms_publish/vwcms/master_public/virtualmaster/es/modelos0/Phaeton.html ) que es un coche que ya quisieran para si muchos jefes de estado...
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